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20/01/15

Negócio é Notícia
Quanto vale a sua casa? – Lugar Certo

Sem erro. Especialistas explicam que características definem o preço do imóvel
Portal Lugar Certo

Como avaliar o preço de um imóvel? A resposta para essa pergunta pode
ser muito mais difícil do que se imagina. Na hora de calcular o valor
real, medidas, localização e acabamento são apenas parte do processo de
avaliação.

Antes de uma boa avaliação, o primeiro passo a ser levado em conta é
como está a documentação da casa ou do apartamento. Caso não esteja tudo
em ordem e regularizado, o futuro proprietário pode enfrentar sérios
problemas, na visão do conselheiro do Conselho Regional dos Corretores
de Imóveis do Espírito Santo (CRECI-ES), Ozair Ricardo Zon.

"Em seguida, o que mais define o valor de uma residência é a
localização. Não se avalia nada sem fazer uma visita ao imóvel e sem
conhecer as redondezas. Não há imóvel em ótimo estado que continue com
bom valor se o local não proporciona tranqüilidade e segurança ao
morador", explica.

Confira o guia com os itens básicos para avaliação de imóveis

Essa também é a visão do engenheiro civil de segurança do trabalho,
Radegaz Nasser Junior. Pós-graduado em avaliações e perícias de
engenharia e mestre em avaliações, o profissional garante que a
localização é o que pode dar maior valor ao imóvel, ou então deixá-lo
com preço cada vez mais baixo.

"Nós costumamos dizer que o grau de importância na hora de avaliar é da
seguinte forma: em primeiro, segundo e terceiro lugar estão a
localização. Depois vem a estrutura, as condições externas e os outros
parâmetros", afirma.

Normas

As avaliações são feitas seguindo uma série de normas da Associação
Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Ao todo são sete tipos de normas,
gerais e específicas, para traçar os cálculos, de acordo com a situação
de cada imóvel e do diagnóstico de mercado apurado pelo avaliador.

E na hora de calcular o valor do imóvel levando em conta a localização,
tudo vale como argumento. Se a casa ou o apartamento estiver de frente
para o mar, por exemplo, o valor sobe. Mas se, mesmo assim, estiver
próximo a valões ou estação de tratamento de esgoto, o preço cai
novamente.

De olho nos problemas

Mas nem só de localização é baseada a avaliação. Ao fazer a
vistoria, o avaliador presta atenção em todos os fatores que podem se
tornar problemas no futuro. Infiltrações no teto e paredes trincadas ou
com mofo podem gerar desvalorização, se o proprietário não resolver o
problema.

O estado de conservação do imóvel é um fator muito importante.
Residências com mofo já perdem pontos importantes logo de início. E não
adianta tentar mascarar problemas para tentar melhorar o preço.

"É comum ter vazamento dando mofo nas paredes. Só que o dono muitas
vezes passa água sanitária, pinta a parede e deixa o problema lá. Mas
qualquer avaliador que colocar a mão na parede, vai saber que ela está
úmida", assegura Radegaz Nasser Junior.

Variações

15% – É quanto pode custar a menos um apartamento localizado no primeiro andar de um edifício novo.

É quanto uma casa pode perder de valor, se estiver abaixo do nível da rua ou muito no fundo do terreno.

Alagamentos reduzem valor em até 15%

Para aumentar o valor do imóvel, melhorar a estrutura e a aparência
do imóvel podem ajudar bastante. Realizar uma nova pintura, melhorar o
piso, checar as condições do telhado e instalar equipamentos de
segurança contam pontos. Mas para as casas, nada disso vai adiantar se o
terreno fica abaixo do nível da rua, por exemplo, como lembra o
corretor e avaliador Ozair Zon. "Se a casa está abaixo da rua ou muito
no fundo do terreno, também conta. Aí conta o histórico do bairro
inteiro. Se ele alaga quando chove, se é uma área perigosa. Isso pode
diminuir de 5% a 15% do valor do imóvel", diz.

O que é levado em consideração, em geral, durante a avaliação do imóvel:

Localização:

verifica as facilidades de acesso ao bairro

Legislação:

analisa em que categoria de zoneamento se enquadra o imóvel

Análise da região:

leva em conta o estado de urbanização da área, os serviços públicos
disponíveis, arborização, transportes, as facilidades de acesso ao
comércio, lazer, atendimento de saúde. Também se verifica o tipo de
ocupação nas áreas vizinhas

Diagnóstico de mercado:

são analisadas as condições da região, os projetos que podem
modificar sua estrutura e outras variáveis que influenciam o valor do
imóvel

Terreno:

verifica a condição do solo onde se ergue a edificação e suas dimensões

Benfeitorias:

checa todas as características físicas do imóvel, como as técnicas de construção, acabamento, idade, dimensões e divisões

Banheiro e cozinha têm que passar por pente-fino

Áreas específicas como o banheiro e a cozinha são locais em que a
vistoria para avaliação do valor do imóvel deve ser ainda mais
rigorosa. Junto com a área de serviço, esses ambientes têm mais chances
de apresentar problemas com infiltração, vazamentos e revestimentos.

A iluminação dos cômodos, a metragem de cada espaço e a presença de
varanda também influencia no cálculo final. Mas cada caso é um caso,
segundo Ragegaz Nasser.

"Às vezes o prédio está bonito, bem conservado, mas o piso é de má
qualidade. Ou então a posição do imóvel recebe radiação solar na parte
da tarde, o que é um incômodo. Em geral, a conservação e o padrão de
acabamento podem prejudicar o valor total. Depende da degradação".

Outro ponto de oscilação no valor do imóvel são os gastos agregados. Um
fator que pode valorizar e desvalorizar é o valor do condomínio. Um
edifício com condomínio de R$ 600 é muito mais atraente que outro de R$ 1
mil.

Mini entrevista

"Avaliação é subjetiva e sutil"

O que mais conta na hora de avaliar um imóvel?

O critério comparativo, sempre. Uma base real. Para você formar o
preço, é necessário ter informações verídicas do que tem disponível no
mercado e do que foi vendido, por qual preço.

O que faz o imóvel perder valor?

Vários fatores. Os principais: localização, conservação do
imóvel, ausência de garagem, violência na região, construção malfeita,
projeto mal executado.

E quando os valores ficam distorcidos?

É comum as pessoas falarem que não têm pressa para vender o
imóvel. Mas com ou sem pressa, um imóvel fora do preço não será vendido.
Principalmente com o acesso à informação que temos hoje em dia. Um
levantamento apontou que 85% de quem comprou imóveis no país em 2010
utilizaram a internet como base de informação. Ninguém compra algo que
não vale aquele preço.

Qual o método de avaliação?

Existem vários métodos. Um deles é o método comparativo, que
estipula o valor de acordo com outros imóveis. O método residual é
baseado no percentual de locação do imóvel. Já o método evolutivo é
utilizado para terrenos e áreas sem construção. Dependendo de cada caso,
é um tipo de avaliação diferente.

Existe padrão para avaliar?

Não existe padrão. A avaliação é subjetiva e sutil. Se você
simplesmente utiliza padrão por metragem do imóvel, vai ser um valor
distorcido. Por exemplo: quando o imóvel é novo, existe variação de
preço até por andar. O primeiro andar é, geralmente, entre 10% a 20%
mais barato que o valor do apartamento no último pavimento.

Artigos anteriores
Manual do comprador de imovel

12/11/12